Wykończyć przed sprzedażą czy sprzedać do remontu – co się bardziej opłaca

"Mam mieszkanie po dziadkach. Chciałbym sprzedać, ale czy najpierw wyremontować?" – pytanie pada u nas kilka razy w miesiącu. Krótka odpowiedź: czasem tak, czasem nie. Długa odpowiedź wymaga liczb. Wziąłem trzy nasze projekty z ostatniego roku, policzyłem koszty i przychody, i pokazuję w tym artykule, na czym to realnie polega.

Daniel Sagan · Założyciel, agent prowadzący

10+ lat na wrocławskim rynku nieruchomości. 200+ transakcji, własne inwestycje, ekipa wykończeniowa pod jednym dachem.

Skąd w ogóle ten dylemat

Kupujący we Wrocławiu dzielą się dziś na dwie grupy. Pierwsza – ludzie, którzy chcą wprowadzić się w sobotę po notariuszu i nie myśleć o remoncie. Druga – inwestorzy i osoby z czasem, które wolą kupić taniej i zrobić mieszkanie pod siebie. Każda z tych grup płaci za mieszkanie inną cenę. Pierwsi dopłacają za gotowy produkt, drudzy szukają potencjału.

Pytanie brzmi: czy warto przejść z grupy "sprzedam do remontu" do grupy "sprzedam gotowe", inwestując własne pieniądze w remont. Odpowiedź zależy od trzech rzeczy: stanu wyjściowego mieszkania, lokalizacji i tego, czy umiesz przeprowadzić remont za rozsądne pieniądze.

Trzy projekty z ostatniego roku

Pokazuję realne liczby z trzech mieszkań, którymi się zajmowaliśmy. Daty, dzielnice i metraż – wszystko prawdziwe, tylko kwoty zaokrągliłem do tysięcy.

Projekt 1: kawalerka 28 m² na Nadodrzu

Mieszkanie po starszej pani, stan zaniedbany ale bez wad konstrukcyjnych. Podłoga z lat 70., łazienka oryginalna, kuchnia w meblach z lat 90. Lokalizacja świetna – pięć minut pieszo do tramwaju, dojazd do centrum dwadzieścia minut.

Wariant A – sprzedaż "as is":

• Realna cena ofertowa: 365 tys. zł
• Przewidywana cena transakcyjna: 340–355 tys. zł
• Czas sprzedaży: 12–16 tygodni (kupujący to inwestorzy, więc grupa wąska)

Wariant B – wykończenie pod klucz:

• Koszt remontu (nasze stawki): 62 tys. zł brutto z materiałami i robocizną
• Cena ofertowa po remoncie: 475 tys. zł
• Realna cena transakcyjna: 465 tys. zł
• Czas sprzedaży: 4–5 tygodni

Bilans: wariant A daje 350 tys. czystego (po prowizji). Wariant B daje 465 – 62 – prowizja = 390 tys. czystego. Zysk z remontu: +40 tys. zł. Plus oszczędność czasu – 8 tygodni mniej w portalu.

Projekt 2: mieszkanie 52 m² na Krzykach, blok z lat 80.

Mieszkanie dwupokojowe, do odświeżenia, ale bez gruntownego remontu – łazienka i kuchnia względnie nowe, podłoga panele do wymiany, ściany do malowania.

Wariant A – sprzedaż "as is":

• Cena ofertowa: 619 tys. zł
• Cena transakcyjna: 595 tys. zł
• Czas sprzedaży: 7–9 tygodni

Wariant B – lekkie odświeżenie (malowanie, nowe panele, drobne naprawy, home staging):

• Koszt: 18 tys. zł
• Cena ofertowa: 659 tys. zł
• Cena transakcyjna: 635 tys. zł
• Czas sprzedaży: 4–5 tygodni

Wariant C – pełny remont pod klucz:

• Koszt: 95 tys. zł
• Cena ofertowa: 729 tys. zł
• Cena transakcyjna: 695 tys. zł
• Czas sprzedaży: 4–5 tygodni

Bilans: wariant A daje 595 tys. Wariant B = 635 – 18 = 617 (czyli +22 tys.). Wariant C = 695 – 95 = 600 (czyli +5 tys., właściwie neutralnie). Wniosek: w takim mieszkaniu opłaca się odświeżenie, ale nie pełny remont.

Projekt 3: mieszkanie 67 m² w kamienicy na Ołbinie

Charakterystyczne wnętrze – wysokie sufity, oryginalne drzwi, ale instalacja elektryczna i hydrauliczna do wymiany. Mieszkanie ma "duszę", ale wymaga inwestycji.

Wariant A – "as is":

• Cena ofertowa: 749 tys. zł
• Cena transakcyjna: 705 tys. zł
• Czas sprzedaży: 10–14 tygodni

Wariant B – pełny remont z poszanowaniem charakteru:

• Koszt: 165 tys. zł (instalacje, łazienka, kuchnia, podłogi, malowanie)
• Cena ofertowa: 1 049 tys. zł
• Cena transakcyjna: 990 tys. zł
• Czas sprzedaży: 5–7 tygodni

Bilans: wariant A = 705 tys. Wariant B = 990 – 165 = 825 tys. Zysk: +120 tys. zł. Plus mieszkanie sprzedaje się dwukrotnie szybciej.

W kamienicach z charakterem dobrze przeprowadzony remont potrafi dodać 100–150 tys. zł do ceny. W bloku z wielkiej płyty – znacznie mniej.

Kiedy remont się opłaca – pięć sytuacji

Z naszych projektów wyciągnęliśmy regułę pięciu sytuacji, w których remont przed sprzedażą wychodzi na plus:

1. Mieszkanie wymaga odświeżenia, nie generalnego remontu. Drobne prace w przedziale 15–25 tys. zł dla mieszkania 50 m² prawie zawsze zwracają się dwukrotnie. To najbezpieczniejszy zysk
2. Lokalizacja jest premium. Stare Miasto, Ołbin, dobre adresy na Krzykach. Kupujący w tych rejonach płacą za jakość, nie za potencjał
3. Mieszkanie ma cechy charakterystyczne – wysokie sufity, oryginalne detale, niestandardowy układ. Remont, który podkreśla te elementy, daje duży zwrot
4. Stan mieszkania odstaje na minus od średniej w okolicy. Jeśli w bloku wszyscy mają odnowione mieszkania, a Twoje wygląda jak z lat 80., kupujący od razu odejmuje 60–80 tysięcy
5. Masz czas i pieniądze, żeby przejść remont profesjonalnie. Bez tego ryzyko jest wysokie. Zła ekipa potrafi zniszczyć dwa miesiące i 30 tysięcy bez efektu

Kiedy lepiej nie wykańczać

Cztery sytuacje, w których my sami mówimy klientowi: zostaw, sprzedajemy "as is":

1. Mieszkanie jest w słabej lokalizacji. Jeśli sufit ceny w dzielnicy to 8 tys. zł za metr, żaden remont go nie podniesie. Wydane na remont 80 tys. po prostu nie wróci
2. Mieszkanie wymaga gruntownego remontu, na który nie masz budżetu. Połowiczny remont jest gorszy niż żaden – kupujący widzą, że było remontowane, ale wciąż trzeba poprawiać. Wtedy negocjują twardziej
3. Targetujesz inwestorów, nie rodziny. W kawalerkach pod wynajem, w mieszkaniach do flipu – inwestor i tak wszystko zedrze. Każda złotówka w remont jest tu zmarnowana
4. Nie masz czasu czekać 6–10 tygodni na remont. Jeśli musisz sprzedać szybko (sytuacja życiowa, przeprowadzka, zmiana pracy), licz koszt alternatywny opóźnienia

Trzy poziomy wykończenia – co kiedy działa

W naszej praktyce dzielimy interwencje na trzy poziomy. To pomaga klientowi szybko zorientować się, w którą stronę iść.

Poziom 1: odświeżenie (budżet 8–25 tys. zł)

Malowanie, podstawowe naprawy, home staging, drobna wymiana (klamki, gniazdka, listwy). Zwrot w cenie: zazwyczaj 2–3 razy włożone pieniądze. Niemal zawsze się opłaca, niezależnie od lokalizacji i metrażu.

Poziom 2: częściowy remont (budżet 30–70 tys. zł dla mieszkania ~50 m²)

Nowa łazienka albo kuchnia, panele, malowanie. Bez ruszania instalacji. Zwrot: 1,5–2 razy włożone, ale wymaga lokalizacji średniej i lepszej.

Poziom 3: wykończenie pod klucz (budżet 80–180 tys. zł)

Wymiana instalacji, kompleksowy remont z projektem wnętrza. Zwrot: 1,3–1,8 razy włożone w dobrych lokalizacjach, w słabych może wyjść na zero lub minus.

Jak my to robimy w praktyce

Klient przychodzi do nas najczęściej w trybie "nie wiem, co zrobić". Pierwsza wizyta to oględziny mieszkania z notatnikiem. Spisujemy stan każdego pomieszczenia, identyfikujemy prace, szacujemy koszty. W ciągu 3–5 dni klient dostaje od nas dokument z trzema wariantami: A (sprzedaż bez ruszania), B (odświeżenie), C (pełny remont). Dla każdego wariantu jest realna cena sprzedaży, koszt prac, czas, ryzyka i prognoza zysku netto.

Dopiero z tym dokumentem klient podejmuje decyzję. Czasami wybiera wariant A, czasami C – my obsługujemy ten, który wyjdzie najlepiej dla jego sytuacji. To jest nasze podejście: dane, nie obietnice.

Jeśli klient wybiera remont, robimy go naszą własną ekipą. Bez podwykonawców z polecenia. Nasz projektant przygotowuje koncepcję, nasi wykonawcy realizują, my kontrolujemy budżet i terminy. Po zakończeniu wykonujemy sesję zdjęciową, planujemy marketing i sprzedajemy. Jedna umowa, jedna osoba do kontaktu, pełna odpowiedzialność za rezultat.

Podsumowanie

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Decyzja zależy od stanu mieszkania, lokalizacji i Twojego budżetu plus czasu. Odświeżenie za 15–25 tys. zł niemal zawsze się zwraca dwukrotnie. Pełny remont opłaca się głównie w dobrych lokalizacjach i przy mieszkaniach z charakterem. W słabych dzielnicach lub przy mieszkaniach standardowych często lepiej sprzedać "as is" – pamiętając, że jest to grupa kupujących typu inwestor, więc oferta będzie dłużej w portalu.

Jeśli masz konkretne mieszkanie i chcesz wiedzieć, w którym wariancie wyjdziesz najlepiej, napisz lub zadzwoń. Spotkamy się, popatrzymy na metraż, policzymy i zapropunujemy konkretny plan. Bez zobowiązania.